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瑞安房贷利率全面上浮!贷210万元需多还11万多元,未来的房价将……

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“房贷利率现在上涨了,我们上周接到上级通知,8月15日起首套房要上浮到 10% ,二套房上浮到 15% ,下半年额度会更加紧张。 ”
日前,
记者从多家银行信贷部了解到,
目前我市首套房房贷利率
重新执行上浮10%政策。

房贷利率普遍上涨
近期,有关部门再次三令五申加紧了对房地产行业的调控。从全国来看,除了温州,苏州、杭州、宁波等地也相继上调了首套房房贷利率。
记者咨询了瑞安多家银行获悉,房贷利率确实又上涨了。目前,四大行执行的房贷政策均调整为 首套房在基准利率基础上上浮10%,二套房上浮15% ,不过额度和放款时间方面还未有太大变化。

瑞安农商行的客户经理告诉记者,其所在行从本月开始,该行就已经在执行首套房上浮10%,二套房上浮15%的政策。但是在放款时间上,他表示一般情况下手续齐全一周内可以放款。
记者在采访过程中发现,目前并不是所有的银行房贷利率都上涨。其中,民生银行工作人员表示,民生银行目前执行的房贷利率是首套房在基准利率基础上上浮5%,二套房上浮10%。不过该行工作人员也透露,近期房贷利率上浮的可能性比较大。
今年房贷利率先降后升
经历了去年房贷利率的快速上涨,回顾今年房贷市场的走势,3月份的时候,瑞安多家银行房贷利率出现松动,首套房在基准利率基础上上浮8%是普遍政策,也有银行针对优质客户执行上浮5%的政策。

据了解,上半年建设银行、工商银行、农业银行等多家银行对于优质客户,均执行了上浮5%的政策。
而7月末8月初的时候,已有中介表示银行在放贷额度和利率上纷纷开始收紧,上浮5%的比较少,上浮8%比较普遍。十几天的时间,瑞安房贷利率再次上浮,上浮10%已成常态。
“现在房贷感觉是瞬息万变。但是总体来说还是比较正常,没有出现像2017年那样的情况。”一位大行客户经理告诉记者,2017年下半年,行里额度非常紧张,排队两三个月是很正常的。
房贷利率上调 购房成本增加
艾女士花了两个月的时间,顶着烈日看房,最近刚谈好心仪的房子,正待签合同,就碰上了房贷利率调整,“晚了几天定下来,利率就上浮了,算算一辆车子的钱没了!”对于购房者而言,房贷利率上调,意味着还贷成本的增加。

△图片来源网络
以一套总价300万元的房子为例
三成首付90万元,假设余下210万元均申请商业贷款,等额本息、30年还款。按基准利率上浮5%计算,还贷总额约为413万元,月供11460元。但如果是上浮10%,还贷总额则增加至424万元左右,月供也变成了11779元。
换句话说,210万元的按揭贷款,若利率上浮10%,购房者在30年间将 增加支出总额约11万多元 。
记者 彭丽明
编辑|林子涵 责编 | 唐亦佳
往期回顾

为什么金星、高晓松都不买房?而我却觉得房价再高也要买

在买房之前,很多购房者都会纠结到底买还是不买,不买的原因可能是因为房价望而却步,抑或是担心成为房奴之后生活质量大不如前,又或是其他。而作为明星来说,在经济上没有这些担心,但是依旧有很多明星选择不买房。例如金星、高晓松、张智霖夫妇、李健、张歆艺等等。

金星坚持不买房,只租房是众所周知的,她宁愿每年花高达百万的租金,住在上海锦江饭店的总统套房里。金星不买房子是受了德国老公的影响,她说在西方国家,买房子的人只占了20%的比例,还说“租房子更好,孩子们方便,哪儿住得舒服就租哪儿”。

张智霖夫妇租住在年租高达百万的豪华别墅中。张智霖曾被媒体问到是否会买房子,他坦言:“现阶段不会,房价太贵太疯狂,好不划算。如果我用买房子的钱来租屋,我可以租到一百三十几岁。”

李健在《小镇故事》里聊到关于”富有”这个话题时,表示观点:“享受自己喜欢的事情就是富有”。没买房的他,爱收藏吉他,而一把好吉他的价格能达到几十万甚至几百万,不比房子便宜。

张歆艺在《拜托了冰箱》节目中也表示和袁弘没有买房的打算,因为她算过一笔账,发现租房比买房来得划算多了,觉得买房是件没必要的事。

和李健不买房的原因相似,著名音乐人高晓松发布了一篇题为《我为什么不买房》的文章,表达了没有买房一样可以过得很精彩的观点,他说如果他的钱只够旅行或是买房子,他一定会选择旅行,并表示生活不止眼前的苟且,还有诗和远方,大家不应该因为房子而限定了自己所有的行为和决定。

明星们不买房,除了决定租房划算外,更多的如李健和高晓松追求肆意潇洒、自由自在的生活方式,不因为买房而拘束自己,能够随意去做自己喜欢的事。但是对于这种有钱不买房,而去享受生活的观点,却有很多网友表示反驳,有人说“我不是高晓松,只是凡夫俗子,我需要买房”,有人说“不买不行啊,孩子大了,不买不好找媳妇”,还有人说“我觉得不现实的,虽然说有你的地方就是家,还是需要一个稳定的居所的,在哪里无所谓”。

对于买房这件事,网友的看法惊人的一致,毕竟,还是普通人居多啊。小编结合了一下网友们的观点,总结了一下房价再高也要买房的理由:

1、不买房孩子就上不了好学校

2、不买房,怎么过丈母娘那关

3、不买房,如何应对通货膨胀

4、不买房,你已经被实现财富自由的同龄人抛弃

5、现在不买房,未来更难买

6、不买房,你的钱就送给别人还房贷

7、不买房如何实现一夜暴富

8、不买房,你还想找上得厅堂,下得厨房的媳妇

9、不买房,万一生意失败,你拿什么东山再起

10、不买房,如果儿女不养老,你怎么办

最后,小编想说,生活不止眼前的苟且,但没有房,以后的生活将只剩苟且。

2019年这个时间段买房子到底对不对呢?专业人士一语点醒你

今天我们要说的是房子的问题,从古至今房子已经演变成一种执念,就是必须要有房子,以前的时候是盖房子,家里富裕的盖大房子,手里钱少的就盖个小房子,我们现在不用盖房子就是买房子,有钱的买大房子,手里钱多的就多买几套房子,房子越多就代表你很富裕,买不起房子的人就只有租房子住,中国的传统思想就是有自己的房子才算是家,才会很安全,有一种归属感,租来的房子说到底是别人的,没有安全感,所以现在买房子成了我们所有人眼中的一等大事。

因为我们有这个买房子的需求,房地产这个职业也诞生,房地产经过了那么多年的发展,房子不光能居住,还可以当做一种投资,在这个房价快速上涨的年代,买房子是一种只赚不赔的投资项目,房子的多少会被当成是否成功的标准。

的确有人因为炒房暴富,但是如今炒房大家都不认同和接受,有关部门也发布一系列的政策打击投机炒房的人和机构,因为炒房打乱了房地产市场的平衡。房子的争议也从未间平息过,房价是否上涨,到底该不该买房子?什么时候买房子最合算?这些都是最热门的话题,大家也会发表自己的言论,有人专业人士分析的能让解开你的迷津。

曾经有房地产专业人士分析过房地产行业,他认为,房地产行业是很重要的,没有一个行业可以与它相比,只有房地产才能带动中国经济发展,买房也是一种爱国行为,房子越多表明你很富有,也就是很爱国,并且表示所谓房奴,没有房子在租房子住的人才是房奴。言论过于偏激,在他看来房地产还有几十年的发展,十几年过后更买不起,房地产虽然已经从巅峰时刻走向一个平稳阶段,但是还是有很大的发展潜力。像这种看涨的言论,很多网友是不买账的,他们只是期望房价下跌。

有人看涨就有人看跌,根据2019年最新的经济学问卷调查可以发现41%的人以为一线楼市会有10%的降幅,71%的人以为三四线房价要大跌,跌幅在5%-20%不等。但是关于房地产税的问题,有31%的人会认为两年内就会征收,一线城市可能会有10%的降幅。

当你真正想要买房子的时候,你会发现房价又涨了,买房子注重自己的需求,如果是为了住,房价涨了也没有太大关系,因为房子你早晚都是要买的。人没有完美的,房子也是一样的,如果当你选择配套齐全的放房子,你就得接受他的价格较高,如果你选择交通方便的房子,那么你就么就要接受的了他的位置偏远,你选择升值空间较大的房子,那么你就得接受他现状一般,所以买不买还是要问自己,根据自己的实际情况去选择房子。

小编认为,大多数人都是分期,这是很正常的,年轻人不能几十年没有作为,房贷一年还得话也就是几万块钱而已,买房子也是一种投资,以后都会用的上。

2018年没买房的,2019年是买房的好机会吗?

2018年即将结束,如果要给这一年楼市定个调子,“调控之年”恐怕是再合适不过了。

从某种意义上说,我们应该感谢“调控”,总算让楼市稳定下来;但对于有些人来说,一刀切式的调控,也影响了他们正常的置业需求。那么2019年,这种局面还将继续吗,会不会迎来一个买房的好机会呢?

阻碍你买房的因素,除了没钱还有啥?

钱不够就不讨论了,除了没有钱,买不到房的因素主要是“四限”:限购、限贷、限售和限价。

这四限的影响,主要就是卡住投资者全国布局,哄抬房价,卡住资金来源,控制楼市杠杆,具体说来:

限价:主要针对新房,政府公布指导价。限价的影响,虽然压住了新房房价,但带来了新房二手房倒挂的问题,反而引发了一波抢购潮。

限贷:杠杆不是你想用,想用就能用。此次限贷,不但要查目前有无房贷,而且过去有过房贷、就算已经还清,也不能享受首套房贷款利率优惠,甚至直接不予贷款。这无疑增加了买房的成本,限制了炒房客疯狂加杠杆的行为。

限购:房子是用来住的,怎么证明你买房就是为了住?户口、社保,3-5年不等。这让符合买房条件的人减少,也挡住了全国布局的炒房客。

限售:买了就卖,挣点小钱?想得美!从过去的2年、5年减免税费政策,直接到禁售。基本挡住了短炒行为,落实了“房子不是用来炒的”。

调控全面放松几率低,但还有其他可能

上述四个方面,针对于买房自住的人群来说,限购和限贷无疑是最直接影响买房的政策。而限价和限售,主要针对于炒房客和开发商。

之前总有调控将全面放松的传言,这是基本上不可能的。此轮房价上涨,基本上已经加满了杠杆、蓄满了财富,居民手中再无余钱来支撑房价的狂热。如果此时不加限制,房价涨起来狂热,坍塌起来也会很迅速。

但是,从当前的形势看,“四限”中的若干方面未来会逐步改变,最先发送改变的,可能就是限贷了。

数据显示,进入10月,多个城市的银行开始下调房贷利率上浮幅度,此前上浮15%-20%的,现在基本上下滑至10%-15%,且放款速度加快,贷款余额增加。

这就意味着,对于符合条件的自住购房者,从一刀切式的收紧信贷,开始逐步放松了。这种放松是在其它“三限”不放松的前提下进行的,此举既可以保证想买房自住的人可以得到银行的资金支持,也挡住了还妄想投机炒房的人群。

而且,当下开发商回款压力大,部分中小开发商已经在破产的边缘;外部环境也不是很友好,当下稳定显然是重中之重;所以与其让房企出现破产潮,不如稍微放松限贷,在房价不会出现暴涨的前提下,增加买房自住者的购房能力。

不过,限售和限购,基本上没有放松的可能,也不能轻易放松。这两者一旦放开,游资可以不加限制的进入一地的房地产市场,也可以不加限制的离开,几轮下来,房价就会被炒高,稳楼市的目标也就前功尽弃了。

综上,楼市企稳,二手房交易降温,二手房价开始出现回落;这些都是炒房客逐步退出,楼市回归理性的信号。也是自住房购房者可以安心挑选房子的机会;如果2019年贷款利率进一步放开,回归基础利率的话,那可以说这将是三年来最佳的购房时期了。对于购房者而言,则要控制好自己的杠杆,不能一味贪图大房子,贪图一步到位而让自己背负难以承受的债务,这样也就跟买房谋幸福的初衷背离啦。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

一辆汽车的寿命有多久,15年以上的车真的就不能开吗?

随着人们生活水平的提高,现在买车成为了一种潮流,据统计现在我国的汽车保有量已经超过2亿,驾驶证的核发数量已经超过3.6亿,可见人们对于驾车的强烈需求。路上的汽车越来越多,也带了了新的问题,比如遵守交通秩序、公共资源利用、二手车市场发展等等,如果买车以后肯定要知道汽车的使用寿命,寿命时候出手最划算。

在大洋彼岸的另一边,一辆车究竟能开多久却有着完全不同的概念!

一个汽车的使用寿命,可以分成几种:技术使用寿命、经济使用寿命和合理使用寿命。目前主流的观点认为,现在汽车的经济使用寿命已经超过30万公里,如果按照一年3万公里的话,可以跑个10年。

技术使用寿命,比拼的就是设计功力和制造质量,如果让车主来检验,方法就是“小车不倒只管推”。今年已经75岁高龄的美国人Irv Gordon 1966年买了台沃尔沃P1800S,到现在已经开了超过300万英里(大概是480万公里),老头儿说:“我可能会死在它前面”——这应该是目前人类探索汽车技术寿命的最高记录。

合理使用寿命,是要从大局出发来看的,比如现在你的车“黄标”了,有关部门觉得“不合理”,就会想各种办法迫使你淘汰。所以在这种情况下,即便你不想换车,那么根据政策限制你也不得不在15年左右的时候报废自己的爱车。

残值率是关键

关于“一辆车开多少年才够本”的话题,美国专家的意见是,当然是用得越久越合适。而相反在中国有另外的说法:车子最好在5年左右出手,一方面,5年左右的车保值率还算不错,另一方面,一部车使用超过5年以后,维修费用会大幅上升。

汽车作为消耗品,既要消耗又要保养,难免费钱费力,也会对原有的生活造成影响,大多数人也不会开过超六年,毕竟部件老化,会使得保养费和维修费用逐年增加,而且汽车每年都会出新款,很多配件都不会再生产了,不过一些具有价值的车型用了六年还是可以折半价,因为汽车这种大件就可以和快消耗品一样随意更新换代,不像保值的不动产,坐拥几套就是白花花的钱在你面前跳动。

经济使用寿命,意思是一部车使用比较划算的时间段,如果维修费用之类的使用成本太高了,就不如淘汰;

国内的油品是个问题,国外不限制报废,是因为不论是零部件,还是油品,都是品质比较高的。但是在国内,油品、零部件可能并没有保证。另外,根据国人使用汽车的习惯,车辆很难使用那么久的时间,一般车辆到了10年,大家都会考虑换车

在中国的二手车市场,6年是一个比较重要的节点,二手车到了第6年还能卖上价格,第7年之后价格相对就低了。当然这要看什么品牌以及什么车型。所以说在中国要问一辆车跑多少公里最合适,主要还是看自己,一辆出租车跑100万公里的也有,但是私家车很少跑到报废的。我有一位朋友买车就是买国产车,因为经常跑长途,每年5万公里正常,用他自己的话说跑上6年,直接报废换新车挺好的。

说正经的,其实报废除了和汽车安全有关系外,和排放标准也是有很大关系的,由于环境的因素,国家对于车辆的排放要求越发的严格。每个城市和每个城市的要求也不尽相同。有些时候,可能城市之间车辆的迁移特别的困难。如果换个城市生活,即便挨得很近,车却有可能因为排放,而没法变更牌照.

不断提高,汽车尾气审核会越来越严格。

车能开,尾气不合格,对不起这车的寿命已经结束了。

小寒节气 专家教你防冻养生秘笈

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新房交易办证可“同城通办”了,市民洪山买房武昌办证40分钟搞定

  14日下午,市民在武昌区政务中心“同城通办”窗口办理业务 记者廖桥摄

  长江日报融媒体8月14日讯(记者廖桥)“真的是太方便高效了,我不用顶着大太阳远距离来回跑,节约了路费也节省了时间。”14日,在武昌区政务服务中心,市民庞先生只花了约40分钟,就顺利完成了自己在洪山的一处新房交易、办证全部手续。

  庞先生介绍,他买的新房在洪山区保利城三期,但他工作地点在武昌中华路附近,由于上班忙,新房一直没时间去办证。在得知可以跨区办证后,他利用中午休息时间去了武昌区政务中心办证。

  “我在‘同城通办’窗口提交了一份资料,完成拍照、签字验证身份,20分钟左右后就收到了短信提醒,现场缴税,就办完了全部手续”,庞先生感叹,这项便民举措不仅缩短了办事的空间距离,也节省了时间。

  市房管局相关负责人介绍,今年6月中下旬开始,市房管局对接不动产登记、税务部门,在全市7个中心城区和东湖风景区实现新建商品房交易“同城通办”,市民可以就近选择任意一个政务中心的“同城通办”窗口,只用提交一份资料,就能申请办理房屋交易、缴税、登记三项业务,办事成本大大降低,“这是市房管局在开展‘不忘初心、牢记使命’主题教育过程中整改内容之一,真正实现让数据多跑路,让群众少跑腿。”

  14日下午,在武昌区政务服务中心“同城通办”窗口前,工作人员告诉长江日报记者,庞先生在窗口提交资料后,房管、不动产、税务三个部门协作、系统联办、数据推送一体化程序就启动。首先,信息会被同步推送到洪山区不动产登记中心和房管局同时进行核查;审核通过后,信息被推送至武昌区政务中心税务窗口;税务窗口接收信息后,系统会第一时间短信告知庞先生可以现场缴税,缴税完成相关业务就办结了。5个工作日内,庞先生将收到快递到家的不动产证。

  庞先生这40分钟的办证经历,折射出我市新房交易、办证“同城通办”这一政策带来的惠民便利。

  据介绍,新建商品房交易、办证“同城通办”这一便民举措,打破了自1984年以来房屋交易、办证办理属地管理的模式,大大节省了办事群众的等待时间。

  下一步,新房交易、办证“同城通办”将进一步推广到全市范围,并将二手房交易、办证也纳入其中。

  (作者:廖桥)

一季度1800亿信托资金流向房市 房地产信托募资规模连续4个月居首

来源:证券日报

今年来,信托行业资产规模进入下行通道,房地产信托规模却逆势增长,持续攀升。用益信托数据显示,今年一季度集合信托成立规模4900亿元,其中房地产信托占比近四成,融资规模达1800亿元。同时,房地产信托月度募资规模一直居高不下,自1月份起,房地产已连续4个月成为信托资金流向最多的领域。

值得注意的是,近期银保监会发布的23号文对房地产信托业务开展提出更严要求,对此,有业内研究人士对记者表示,“信托公司对选择房企的门槛进一步提高”。也有信托公司预测道,23号文将促使信托公司房地产业务由前端融资向股权投资转型。

房地产信托规模

占比行业近四成

今年一季度,集合信托市场呈现出明显的回暖之势,成立规模相比去年同期大增超三成,信托产品以较高的稳健收益和较低的违约率成为投资者的心头好。

用益信托在线数据显示,2019年一季度,集合信托市场共成立4473款产品,成立规模4904亿元,相较于去年同期的3693亿元大幅增长32.79%,平均收益率则维持在高位,达8.25%。

在信托资金投向领域来看,房地产信托成立1435款产品,募集资金1822亿元,平均收益率为8.35%;金融信托成立1345款产品,募集资金1324亿元,平均收益率为7.35%;基础产业信托成立1260款产品,募集资金1232亿元,平均收益率为8.76%;工商企业信托成立354款产品,募集资金391亿元,平均收益率为8.29%;其他投向信托共成立79款产品,募集资金135亿元,平均收益率为7.76%。

集合信托产品收益率已见顶,今年或出现下滑趋势。用益信托表示,各投向领域的平均预期收益率或出现见顶迹象,市场资金面充裕是主要影响因素。2019年一季度各投向领域的集合信托产品的平均收益率依旧维持在高位,但产品收益率的上升的势头出现显著的放缓。自2017年以来,集合信托产品的平均预期收益率出现显著的上行走势,在2018年末达到了顶峰。“随着2019年货币政策的相对宽松,市场信心提振,融资环境得到改善,企业融资成本或将下行,集合信托产品的收益亦将随之下行。”

而就成立规模来看,房地产信托无论是月度规模还是季度规模都遥遥领先于其他产品。具体来说,今年一季度房地产信托募集资金最多,1822亿元的规模占比行业总规模的37.15%。另外,记者梳理相关数据发现,今年前4个月,房地产信托的月度成立规模一直居于首位。具体来看,1月份-4月份房地产信托募集资金规模分别为660亿元、375亿元、787亿元、566亿元。

对于房地产信托持续火热的现象,应从两方面考虑,用益信托研究员帅国让对《证券日报》记者分析道,其一,当前信托业发展仍然处于新旧动能转换的阶段,创新业务的运作模式,盈利能力仍有待市场检验,而房地产信托是信托公司重要收入来源之一,短期内不可能完全萎缩;其二,受强监管的影响,房企资金来源渠道受限,信托是当前重要的融资工具。

23号文将提高

房企进入信托门槛

在房地产信托大热的形势下,5月17日,银保监会发布23号文,即《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,对信托公司开展房地产业务提出了严格要求。

具体来看,监管部门在有关房地产宏观调控政策执行方面关注以下几点:向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

对此,帅国让对记者表示,“23号文的出台,对信托公司开展房地产信托业务会有些影响,信托公司对选择房企的门槛会进一步提高”。

中诚信托在研报中表示,此次发布的23号文,表明银保监会的严监管和高压态势仍将持续,其对房地产信托业务将产生深远影响,预计房地产业务由前端融资向股权投资转型。信托公司开展“四三二”房地产项目贷款业务,具有先天的劣势——资金成本高,在与银行机构竞争中处于下风,因此需要在房地产项目前融阶段布局业务。“23号文影响下,目前只有股权投资模式在前融阶段是完全合规的。”

中诚信托认为,在近年地产融资政策逐渐收紧的大环境下,信托公司也在积极探索地产股权投资模式。但市场上“明股实债”项目多,真实股权投资项目较少,信托公司对股权投资推行力度上与传统债权项目还有较大差距。如前所述,本轮监管政策是重实质而轻形式,继续推行“明股实债”的前端融资模式无疑是与监管要求相左的。同时,房地产商的融资需求也越来越多元化。因此,信托公司必须加快向股权投资模式的转型,以适应新的监管背景和市场形势。

蒙格斯智库:房价越贵 生育率越高?

  栏目介绍:“有趣的经济学”是《蒙格斯报告》公众号推出的国际前沿经济学论文评论类推文。论文一般来自《美国经济评论》(AER)、《计量经济学杂志》(ECA)、《政治经济学杂志》(JPE)、《经济学季刊》(QJE)等国际顶尖学术刊物,我们希望用通俗易懂的介绍和评论使高大上的经济学有趣起来。

导言

  房子和孩子目前可谓是国人最关心的两个话题了。高额的房价和贷款压的人们喘不过气,不敢生孩子,即便政策放开二胎也不敢生。值得思考的是,房价的上升对于租户和房主的生育行为的影响很可能是不同的。房价的高企代表着租户要攒更多钱买房,从而没有钱养孩子;对于已经有房的房主来说,拥有的房子的价格上升代表着家庭资产的上升,使得他们更能养得起孩子。但这种现象在统计上是否有具体数据支持呢?

  2013年5月发表于《经济学与统计学评论》(The Review of Economics and Statistics)的论文对此展开了讨论,其作者包括来自康奈尔大学的Michael F. Lovenheim和来自普渡大学的Kevin J. Mumford。论文题目是《家庭财富是否影响生育率?基于房地产市场的实证研究》(Do Family Wealth Shocks Affect Fertility Choices?Evidence From The Housing Market)。

  研究者发现,自有住房者所拥有的住房价格每增加10万美元,女房主的生育概率增加16.4%。这种正向效果随着女房主年龄的增加而递减,即对25-29岁女房主的影响最大,对40-44岁女房主的生育影响最小。但是,这一效应对于租房者来说则不太明显,研究者并没有发现地区的价格变动使得租户的生育率有显著的增加或降低,即没有显著影响。这也许是因为美国购房压力不大,所以即便房价上升,也不会对租户产生显著的生育影响。

  研究背景

  不论是国内还是国外,有很多的研究都在探讨高企的房价如何影响人们的生育行为,但是这些研究基本都是基于地区数据,例如考察地区的房屋均价如何影响当地的生育率。利用这些地区数据来研究这个问题的最大弊端在于无法区分租户和房主。

  值得思考的是,房价的上升对于租户和房主的生育行为的影响很可能是不同的。对于租户来说,房价的高企代表着租户要攒更多钱买房,从而没有钱养孩子,因此上升的房价会抑制租户们生孩子的冲动;对于已经有房的房主来说,拥有的房子的价格上升代表着家庭资产的上升,使得他们更能养得起孩子,也不用再担心日后要买房的负担,因此上升的房价可能会促使房主们更想生孩子。因此分开考虑这两类人群,对于这个话题的研究是非常重要的,不能仅仅简单地看房价对生育率的影响。研究者就利用家庭数据,对家庭的住房状态进行了区分,从而更细致地研究这个问题。

  数据选择

  本研究数据来自PSID(Panel Studyof Income Dynamics,收入动态长期追踪研究)所记录的1985-2008年间25至44岁女性的生育数据。PSID是对一些家庭进行超过30年的追踪得出的年度调查。研究者将研究对象年龄锁定在25-44岁之间,是因为当女性高于44岁时,生育率出现了明显的下降;而低于25岁的女性则往往和父母一起居住而并没有拥有自己的房产。

  研究者将这部分数据分为房主及租客,并做了初步统计,其统计结果如下图1所示:

  

  图1 PSID数据统计结果

  研究者又从HPI(FederalHousing Finance Agency Housing Price Index,联邦住房金融局住房价格指数)中获得了房屋价格。

  研究者将上述数据放在同一张图中,其结果如下图2所示。初步结果表明,房屋价格对生育率有延迟的正向影响,初步判断为2-3年。

  

  图2 生育率和房地产价格变化

  模型建立

  研究者采用了线性概率模型(linearprobability models)对从PSID得到的生育率数据进行描述,模型如下所示:

  

  其中i指女性i,s代表着地区,P为房屋价格,X为上图1所示的一系列变量。

  研究者以女性是否在当年生了孩子的虚拟变量为核心因变量,以房价的变动为核心自变量。对于租户来说,房价的变动指的是他所居住的都会区(the metropolitan statistical area,MSA)的房屋均价在四年内的变动。运用地区价格的好处时可以假设个人的生育行为无法影响地区房价变动从而排除掉反向因果的内生性。但是很可能出现另一种状况,就是对事业有较高追求从而对生孩子有较低意愿的女性,可能更愿意选择工作机会更好和工资更高的地区居住,而这些因素与房价变动又有很高的相关性,因此研究者控制了其他一些地区特征,如地区的失业率和平均工资等。

  对于房主来说,房价变动的自变量则是利用他所居住的房屋价格的滞后项以及地区价格销售指数及其滞后项所构建的:

  

  等式左边是研究者模拟的价格数据,指的是居住在都会区s的家庭i在t年的住房的“模拟”价格,并非是真实观测的价格。等式右边,HPI指都会区s在t年和t-4年的住宅价格指数。P指的是居住在都会区s的家庭i在t-4年所住房屋的真实观测价格。也就是说,等式左边模拟出来的价格则是完全由地区价格增长所带来的家庭房屋价格的增长,目的是为了排除掉真实家庭房屋价格与生育行为的内生性。然后再计算四年内家庭房屋的价格变动,即,并以此作为自变量。

  研究结果

  研究者通过线性概率模型得到的结果如下图3所示:

  

  图3 变量相关性统计结果

  结果表明,从两年期来看,房屋价格每上升100000美元,则女房主的生育概率提升17.8%;从四年期来看,房屋价格每上升100000美元,则女房主的生育概率提升16.4%。

  对于租房者而言,研究者并没有发现地区的价格变动使其生育率有显著的增加或降低,即没有显著影响。这也许是因为美国购房压力不大,所以即便房价上升,也不会对租户产生显著的生育影响。

  研究者进一步对女房主按年龄进行分组,并对房屋价格上升的影响做了测算,其结果如下图4所示:

  

  图4 女房主年龄的影响

  研究表明,房价上升引起女房主生育率上升这种正向效果随着女房主年龄的增加而递减,即对25-29岁女房主的影响最大,对40-44岁女房主的生育影响最小。

  研究结论

  研究者发现,房主所拥有的住房价格每增加10万美元,女房主的生育概率增加16.4%。结合21世纪前十年的房价变动计算,研究者发现这十年间的房价变动使得美国有房的家庭的生育率增加了0.22,即生育率增长了18.8%,可以说是非常明显的增幅。这种正向效果随着女房主年龄的增加而递减,即对25-29岁女房主的影响最大,对40-44岁女房主的生育影响最小。不过,研究者并没有发现地区的价格变动使得租户的生育率有显著的增加或降低,即没有显著影响。这也许是因为美国购房压力不大,所以即便房价上升,也不会对租户产生显著的生育影响。

  值得思考的是,发达国家的情况可能和发展中国家的情况有所不同。由于缺乏良好的社会保障,发展中国家通常依赖孩子进行养老,即将孩子当作一种投资工具。而房子则是另一种投资工具,因此在投资属性上,孩子和房子具有替代性,这是发达国家所观测不到的,同时也是目前研究房价对生育影响的一个缺口。

    

GoFun推私家车汽车托管服务 让共享汽车实现“汽车共享”

7月11日市场传来消息称,共享汽车头部品牌——GoFun出行已正式推出“汽车托管”业务,面向社会招募个人闲置和闲时车辆。这是历经三年在近百城运营超4万台自有车辆的“共享汽车”大户,第一次打出“汽车共享”的旗号,对私家车托管的市场敞开怀抱。

记者进一步致电GoFun公司,GoFun相关负责人开门见山,“没错,为社会闲散资源盘活,帮助车主最大释放车辆价值,公司的个人车辆托管业务已经上线。

汽车租赁率先涉足

据资料显示,在中国上亿的私家车保有量中,至少有千万的闲置车辆。而在中国大多数一二线城市,停车难、养车难、路况拥堵、停车费用高等问题日益严峻,在巨大的私家车保有量盘面里,私家车日常使用率却在整体日渐走低,只有8%。

早前国务院常务会议曾针对汽车行业创新分时租赁和车辆共享等运营模式,出台过相关鼓励政策,支持社会资源的有效盘活和公众出行的绿色节约。

车辆不再是贬值资产,可以在共享平台产生价值,实现社会资源盘活,这是多赢的好生意。目前,私家车托管领域目前已经有多家入局,吉悦租车、凹凸租车、滴滴出行等早有涉足,但在私家车汽车托管的汪洋大海里,还没有哪家品牌能翻起来浪花。

GoFun出行涉足私家车托管业务,之所以引起市场广泛关注,或许是在于GoFun出行与上述租赁汽车品牌、网约车汽车平台不同,这是共享汽车品牌进军私家车汽车托管。

共享汽车谋求汽车共享

据公安部交管局统计数据显示,中国私家车保有量为1.8亿辆,但机动车驾照持有人数高达3.96亿人,这意味着有超过2亿有人有驾照却没有车开。另据中国汽车工业协会预测,未来10年,全国的驾照持有人数将达10亿人,而中国眼下的道路和相关基础设施对汽车保有的最大容量仅为3亿辆,有本无车一族将达7亿人,人车供需矛盾将更突出。

与此同时,供需矛盾的另一面,是大量的汽车资源被闲置,运力没有被激活,且已成为常态。数据显示,我国每辆私家车每天的平均闲置时间超过22个小时,平均闲置率高达95%。在这样的大环境下,如果能采用一套有效的机制,撬动私家车主形成共享的习惯,或许可以解决这一巨大的供需缺口,人们的出行将发生根本性的改变,同时也能更好缓解城市交通拥堵问题,具有很强的现实意义。

对此,GoFun出行CEO谭奕向记者表示:“共享经济的精髓在于盘活存量资源,提升资源利用效率。共享汽车未来的趋势肯定是个人车辆共享,无论是覆盖范围、密度,以及数量上,都具有先天的共享优势。但前提是,平台需要有足够强的运营管理能力,只有在B2C模式运营下把路跑通了,才有可能更好地去经营和管理私家车的资源。”

GoFun出行依托在早期“B2C”模式中,长期精细化的线上线下运营经验积累,逐步完成了用户教育和市场培养,目前已然具备了同步开展个人车辆托管业务的能力,将让共享汽车实现“汽车共享”的蜕变。

GoFun出行相关负责人介绍说,GoFun这个项目的行业意义在于实现了从共享汽车到汽车共享。当前国内的共享汽车严格意义上说还是分时租赁,实际上是共享出行的初级阶段,真正的共享出行是应该回归到汽车共享,这个市场规模和商业价值的想象空间巨大,绿色节能、友好环保的社会意义深远。

模式不同 价值不同

目前神州、一嗨等租车平台上的车辆由平台购买或租赁,再转租给用户。在GoFun出行开通个人车辆托管业务后,车辆来自于私家车主,平台作为用户和车主之间的桥梁,车辆可使用的时间和租金由车主决定,平台收取一定服务费。这种轻资产管理模式让GoFun出行有了低价的优势。

对于车主来说,将空闲时间的车辆租出去,他们将会获得一笔额外的收入。一名车主对记者表示,自己不是每天都用车,一个月把车租几天出去,油费就出来了。有时新款车型会上的非常快,有些车辆在市场正式发布后21天,就出现在了GoFun平台上。另外,租客在车辆使用过程中会购买额外的保险,以保证车主利益不受损失。

不过由于把出租方从平台变成了个人,这样的模式也让早期用户使用时遇到一些麻烦。一名GoFun出行用户对记者表示,取还车的时间和地点需要自己和车主沟通,有时会比较麻烦。这当然也是车主的麻烦。

为此,GoFun出行将推出车管家服务,帮车主提高车后保养的效率与体验,节省传统车后带来的费时费力的问题,车主可在APP中看到车辆的健康状况,实现远程遥控车量。随着不断叠加相关功能的上线,车管家还将代替车主接管用户沟通以及取还车辆等环节。

谭奕认为,GoFun出行看重精细化运营,是他们能生存下来的重要原因。“当有了车管家之后,我们的匹配效率急速上升,因为替车主免去了麻烦,还能采取不同模式车型的定价策略,满足用户多样化、个性化的用车需求,车主交车的意愿增加了,消费者也省去了沟通的麻烦。”

车管家的出现,很有可能也将顺势带起万亿级车后市场的需求开发。比如汽车保险业务、金融业务、IT业务、汽车维修、保养、美容等等。未来可能的场景是,GoFun出行平台不仅为个人或企业打理出行交易服务,还可以涉足车险的销售,协助办理理赔、验车、验本,乃至提醒他们定时更换轮胎和机油,这无疑是一个有超大想象力的市场。

定位不同 平台不同

出行领域是一个非常特殊的市场。根据一般的创业理论,成熟市场会分为7:2:1,也就是领导者-追赶者-生存者三个层面。换言之,如果有单一企业的市占率在某一市场中达到80%以上,这个市场就会进入寡头时代,就会很少再有新的势力愿意加入竞争,因为这种条件下的竞争优势会非常不对等。

然而,中国的互联网出行市场,却是一个特例。在滴滴很早的就占据了市场的大部分份额的前提下,有腾讯背景的美团系、有阿里背景的高德系等更方实力仍然不屈不挠的杀入这个看似定局的市场。

唯一的解释只有两点:第一,出行市场的利益极大,特别是和其他本地生活服务的叠加效应明显,所以诸多巨头即使面临巨大压力也要争先恐后的进入这一领域;第二,现有的出行服务平台的服务远远没有到尽善尽美的程度,市场仍有差异化竞争的空间。

GoFun出行在跑通共享汽车盈利模式后,正式推出“个人车辆托管”业务,并着力打造技术驱动的、全球最大的车辆管理与出行服务平台,这无疑是出行市场中差异化最大的竞争变量。

为什么说是差异化竞争程度最大的竞争变量?这是因为,其它的出行市场竞争者虽然各有各的特点,但提供的产品在本质上仍是“人+车”的网约车服务,“人”与“车”都具有工具属性;而GoFun出行则将“人与车”的链接关系重新定义,让社会中的车辆作为流动资产在人的供需平衡下自由匹配,进而完成车辆交通的终极使命。

某出行巨头的一位高层告诉记者,现在的各种互联网出行平台,本质上仍然是一种交通运输企业,而只要是交通运输企业,就面临着在刚性运力和弹性运力中难以平衡的问题。

从企业的角度来说,GoFun出行的“个人车辆托管”业务恰好是现在出行行业死结的一种灵活解法。

比如说滴滴,如果它按照运力需求高峰(也就是上下班时间)来购买刚性运力(也就是车+专职司机),那么在需求低潮时段就面临巨大的运力浪费;如果它按照低潮时的需求来配置运力,那么在高峰期,就会有大批人因为叫不到车而怨声载道。对于任何运输企业,无论是航空公司还是轮船公司,甚至是公共交通企业,这个问题都是难解的。

这里面的核心就在于,把人和车绑定在一起,认定一个标准的服务单元必然由“司机+车辆”组成。

而GoFun出行的做法,恰好反其道而行之。它通过个人车辆托管业务,剥离了专职司机在出行服务中的角色,设定用车者可以依靠自己来驾驶车辆。这不单把出行服务变成了一种更轻的服务,而且拥有极大的弹性空间。这一切得以实现的核心要素在于,GoFun出行提供了一个出色的调度平台,能够让平台上的车辆在大数据的调配下达到一个最佳的均衡值。

“而当你可以越来越便捷地触达到车辆,汽车将不再是一项资产,而转变成一种服务——可以碎片化购买使用时间,并延展到出行以外的综合类生活服务。”谭奕说。

当汽车共享时代真正来临,产业链价值将重构。毫无疑问,未来出行市场的主角将不再是形形色色的主机厂,而是真正能够连接供需两端的车辆管理与出行服务平台。其不仅要在产业链中承担重运营的深度服务,还要连接起各个渠道环节,背后的商业价值与产业地位也将水涨船高。

特别是,用户黏性及信任感建立起来之后,将为企业业务往车后市场蔓延做了绝佳铺垫——这或许是GoFun未来的野心。我们看到借助社会运力的GoFun出行,正在“变”行。

(责任编辑: HN666)